thực trạng và giải pháp đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận đống đa- thành phố hà nội

LINK DOWNLOAD MIỄN PHÍ TÀI LIỆU "thực trạng và giải pháp đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận đống đa- thành phố hà nội": http://123doc.vn/document/1054754-thuc-trang-va-giai-phap-day-nhanh-cong-tac-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-va-quyen-so-huu-nha-o-tren-dia-ban-quan-dong-da-thanh-pho-ha-noi.htm

cuộc chiến tranh( có thể nói là hầu hết) thảm khốc gây đổ máu và thiệt hại bao
sinh mạng con ngời có nguyên nhân chính là tranh giành quyền sở hữu các
vùng đất. Cho đến nay nhiều cuộc chiến vẫn tiếp tục âm ỉ hay xung đột gay gắt
vì đất đai. Nói nh vậy để thấy rằng với tầm quan trọng vô cùng to lớn của mình
đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở
hữu đất đai nh thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà
bình lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng nh toàn thể nhân
loại.
Xét về nguồn gốc đất đai là sản phẩm tự nhiên, có trớc lao động và do vậy
đất đai là tài sản chung của toàn xã hội. Trong quá trình vận động đất đai trở
thành t liệu sản xuất đặc biệt, là một yếu tố hết sức quan trọng ccho các quá
trình sản xuất, cho đời sống kinh tế - xã hội của con ngời. Trong quá trình vận
động cùng con ngời phát triển thì chế độ sở hữu đất đai đi từ hình thái này
sang hình thái khác tuỳ theo hình thái phát triển của xã hội nh sở hữu đất đai
của bộ tội, bộ lạc, sở hữu đất đai t nhân, sở hữu đất đai nhà nớc, sở hữu đất đai
hỗn hợp. ở nớc ta thời kỳ phong kiến đất đai thuộc sở hữu nhà nớc phong kiến
nhng nhà nớc lại nằm trong tay một ngời - đó là vua. Vì thế thực chất đất đai
vẫn chỉ là sở hữu t nhân, cá nhân vua có quyền quyết định mọi vấn đề về đất
đai nh thu đất, phong đất cho các quý tộc ngời nông dân cày cấy trên ruộng
thuê và phải nộp tô thuế cho vua hoặc cho chủ đất.
Ngày nay Nhà nớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định đất đai là
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý. Quy định này đợc
thống nhất trong chủ trơng đờng lối lãnh đạo của Đảng ta, biểu hiện ở Nghị
quyết Đại hội lần thứ VII của Đảng:" Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai, ruộng đất đợc giao cho nông dân sử dụng ổn định lâu dài ". Hiến pháp
(văn bản pháp luật cao nhất) nớc ta cũng quy định tại điều 17 rằng:" Đất đai,
rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng

5

biển, thềm lục địa và vùng trời là của Nhà nớc, đều thuộc sở hữu toàn dân.
Điều 1 Luật đất đai ghi rõ:" Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nớc
thống nhất quản lý. Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng lâu dài ".
Nh vậy, trong các văn bản pháp luật của Nhà nớc đều đã quy định một cách
rõ ràng thống nhất rằng đất đai thuộc lãnh thổ nớc Việt Nam là sở hữu của
toàn dân Việt nam. Nhà nớc Việt nam với vai trò là đại diện của nhân dân
đứng ra là đại diện chủ sở hữu trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai. Với t cách là
chủ sở hữu, Nhà nớc có đủ cả ba quyền năng: quyền chiếm hữu đất đai, quyền
sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai. Biểu hiện cụ thể là:
+Quyền chiếm hữu đối với đất đai của Nhà nớc là quyền Nhà nớc nắm giữ
toàn bộ vốn đất trong phạm vi cả nớc. Quyền này không bị hạn chế về mặt
không gian cũng nh thời gian đối với toàn bộ đất đai nằm trong lãnh thổ quốc
gia.
Để thực hiện quyền năng này Nhà nớc phải nắm chắc tình hình sử dụng đất
đai, số lợng, chất lợng đất đai trong phạm vi cả nớc cũng nh của từng địa ph-
ơng, sự biến động của đất đai qua từng thời kỳ.
+Quyền sử dụng đất đai: Là quyền lợi dụng các tính năng của đất nh độ phì,
độ ẩm, vị trí địa lý, vị trí kinh tế để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống
con ngời.
+Quyền định đoạt đất đai của Nhà nớc: biểu hiện ở chỗ Nhà nớc có quyền
quyết định số phận pháp lý của đất đai, thể hiện:
*Nhà nớc đợc quyền xác định mục đích sử dụng cụ thể của từng loại đất,
và quyết định đó là tối cao buộc mọi đối tợng sử dụng phải tuân thủ.
*Nhà nớc đợc quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
*Nhà nớc quy định quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất.

6

Trên thực tế Nhà nớc không giữ lại hoàn toàn ba quyền năng trên mà có sự
phân chia quyền năng. Nh Hiến pháp 1992, Luật Đất đai nớc ta đều đã ghi
nhận rằng:" Nhà nớc thực hiện giao đất cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình
sử dụng lâu dài. Nhà nớc còn tiến hành cho thuê đất". Khi Nhà nớc tiến hành
giao đất, cho thuê đất cho các chủ thể khác chính là lúc Nhà nớc chuyển giao
cho họ quyền sử dụng và quyền chiếm hữu đối với diện tích đất đó. Ngời đợc
Nhà nớc giao đất, cho thuê đất để sử dụng đợc gọi là chủ sử dụng và họ có
quyền sử dụng thực tế về đất đai( hay là quyền sử dụng). Tuy vậy Nhà nớc vẫn
giữ lại cho mình quyền năng tối cao, đó là quyền định đoạt về đất đai. Trên cơ
sở quyền này Nhà nớc quy định rõ ràng mục đích sử dụng đất, quyền lợi và
nghĩa vụ mà chủ sử dụng đất có đối với Nhà nớc và chủ sử dụng luôn luôn phải
tuân thủ theo những quy định này. Chủ sử dụng đất đợc sử dụng đất để làm
kinh tế, để ở, để tiến hành sản xuất kinh doanh thậm chí đợc phép cho thuê lại
hoặc chuyển quyền sử dụng của mình cho ngời khác trong phạm vi quy định
của Nhà nớc và pháp luật.
Hai quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng thực tế là hai quyền năng vừa có
tính thống nhất, lại vừa có tính phân chia. Hai quyền năng đợc thể hiện ở hai
mặt: Mặt quản lý đất đai và mặt kinh tế của đất đai. Đôi khi hai quyền năng
này tỏ ra mâu thuẫn với nhau trong quá trình sử dụng đất. Vì thế vấn đề đặt ra
đối với mỗi Nhà nớc là phải thiết lập một cơ chế thống nhất giữa quyền sở hữu
và quyền sử dụng thực tế về đất đai. Có nh vậy mới đảm bảo cho đất đai đợc sử
dụng hợp lý, mới có thể đạt đợc sự ổn định cả về kinh tế xã hội lẫn an ninh
chính trị của quốc gia.
ở nớc ta sở dĩ có qui định vừa phân ra quyền sở hữu pháp lý lại vừa có sự
thống nhất hai quyền năng này là do các yêu cầu sau đây:
+Quỹ đất đai bao gồm cả số lợng và chất lợng đất đai ngày nay có đợc là
thành quả đấu tranh cách mạng của bao thế hệ hy sinh sơng máu, nhân dân ta

7

bao đời nay tốn nhiều công sức để khai phá, cải tạo, bảo vệ đất đai. Đất đai lại
là nguồn hữu hạn vô giá và đặc biệt cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của
đời sống con ngời. Vì vậy đất đai không thể là của riêng cá nhân nào, mà phải
là tài sản chung của toàn xã hội. Nhà nớc - với t cách là ngời đại diện cho nhân
dân có quyền sở hữu để thống nhất quản lý đất đai.
+Các quan hệ đất đai phải phù hợp với chế độ kinh tế xã hội. ở nớc ta đang
chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trờng có sự
điều tiết của Nhà nớc vận động theo đờng lối xã hội chủ nghĩa thì đòi hỏi quan
hệ đất đai cũng phải phù hợp.Với việc phát triển đa dạng hoá các thành phần
kinh tế và nhu cầu sử dụng đất gia tăng, đặc biệt ở thành phần kinh tế t nhân
không cho phép việc Nhà nớc chỉ tồn tại duy nhất hình thức sử dụng đất của
Nhà nớc, mà đòi hỏi Nhà nớc phải giao quyền sử dụng triệt để về đất đai cho
các đối tợng sử dụng đất để phục vụ tốt nhất cho hoạt động sản xuất kinh
doanh - đời sống của họ. Nh vậy là phải phân tách quyền sử dụng nhng sự
phân tách này vẫn đảm bảo trong sự quản lý của Nhà nớc.
+Đất đai phải đợc sử dụng tiết kiệm, hợp lý và đạt hiệu quả cao. Để tránh
tình trạng đất đi bị bỏ hoang vô chủ, sử dụng lãng phí, Nhà nớc giao quyền sử
dụng cho các tổ chức, cá nhân đảm bảo đất đai có chủ quản lý thật sự và cụ
thể.
+Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý còn đảm
bảo cho việc thay đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất đai một cách thuận
tiện và có căn cứ pháp lý để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế, cơ sở hạ
tầng, đời sống xã hội, vì lợi ích quốc gia và nhân dân.
Nh vậy chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nớc ta là sở hữu
toàn dân về đất đai, Nhà nớc thống nhất quản lý, nhân dân đợc trực tiếp sử
dụng và có quyền sử dụng. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà n-
ớc ta đã đa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp

8

nớc CHXHCN Việt Nam năm 1980( điều 19), Hiến pháp 1992( điều
17,18,84), là Luật Đất đai năm 1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật
đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sử hữu đất đai, quyền sử dụng
đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nớc cũng nh quy định rõ
quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của
ngời sử dụng đất. Để cụ thể hoá các chính sách trên Chính phủ còn ban hành
nhiều văn bản dới luật, các nghị định, nghị quyết về việc quản lý và sử dụng
đất nh:
Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ và bản quy định kèm
theo quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài vào mục đích nông nghiệp.
Nghị định số 02/CP ngày 15/01/1994 và mới đây là Nghị định số 163/CP
ngày 16/11/1999 kèm theo bản quy định thay thế cho Nghị định 02/CP trên về
việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử
dụng lâu dài vào mục đích lâm nghiệp.
Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng
đất đô thị.
Chỉ thị số 364-Ttg ngày 5/7/1994 của Thủ tớng Chính phủ về việc tổ chức
thực hiện các Nghị định của Chính phủ về" quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở tại đô thị" và "mua bán kinh doanh nhà ở".
Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nớc đợc Nhà nớc
giao đất, cho thuê đất ngày 14/10/1994.
Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nớc ngoài thuê đất
tại Việt nam ngày 14/10/1994.


9

Trên cơ sở Nhà nớc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình thì Nhà nớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng
đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng th có pháp lý cao nhất thể
hiện quyền của chủ sử dụng và cũnh là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nớc
và ngời sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất đợc công nhận, đợc hởng
quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nớc trong
quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà
nớc đặt ra. Ngợc lại, Nhà nớc đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của ngời sử
dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên đợc coi trọng, khi
quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động
kinh tế xã hội nh hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sử hữu và cơ chế sử
dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì
thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý
đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt đợc điều đó thì sẽ thúc
đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngợc lại nếu chúng ta không có
cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu
thuẫn gây cản trở cho bớc tiến của nền kinh tế - xã hội đất nớc.
Với yêu cầu đặt ra nh trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất
đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nớc ta thực hiện nh ngày nay là hoàn toàn hợp lý
và phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nớc
ta đã bớc đầu đáp ứng đợc những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các
mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hớng luôn luôn vận
động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn đọng trong công
tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nớc ta phải nghiên cứu
nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới
bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù

10

hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là cơ sở pháp lý vững chắc
nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử
dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích lớn nhất.
II Quyền sở hữu nhà ở

11

Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở là đặc biệt quan
trọng, đặc biệt quý giá đối với mỗi con ngời, mỗi gia đình cũng nh toàn xã hội.
Về mặt vật chất nhà ở là phơng tiện che ma nắng bảo vệ con ngời trớc những
hiện tợng thiên nhiên nh ma, gió, giá rét, bão là nơi con ngời nghỉ ngơi sinh
hoạt lấy lai sức lực sau ngày làm việc vất vả. Quan trọng hơn cả là về mặt tinh
thần ngôi nhà là nơi chúng ta tạo dựng gia đình, xây dựng tổ ấm. Nói đến ngôi
nhà là chúng ta lại có cảm giác thật gần gũi yêu thơng. Đối với con ngời nhà ở
là nơi không thể thiếu.
Từ ngàn đời xa tới nay con ngời đã tìm ra rất nhiều loại vật liệu từ thô sơ nh
tranh tre, lứa lá đến những vật liệu hiện đại để xây dựng nhà ở nh hiện nay.
Cùng với bớc tiến của xã hội nhà ở luôn luôn có sự phát triển nhằm đáp ứng
cho nhu cầu ở của con ngời một cách tốt nhất, tiện nghi nhất.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con ngời tự tạo lập nhằm thoả mãn cho
nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo điều
181 bộ Luật dân sự Việt nam Nhà ở là một bất đọng sản không thể di dời và
quyền sở hữu nhà ở cũng nh quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền
chiếm đoạt( quản lý nhà ở), quyền sử dụng( lợi dụng các tính năng của nhà ở
để phục vụ mục đích kinh tế-đời sống), và quyền định đoạt( quyết định số
phận pháp lý của nhà ở nh bán, cho thuê, cho mợn, để thừa kế, phá dỡ, ) Chủ
sở hữu nhà ở là ngời có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở
cũng có thể tách rời nh đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một
phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình
cho ngời khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi
chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mợn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn
giữa chủ sở hữu nhà và ngời sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng
nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.

12

Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau
nh nhà sở hữu t nhân, nhà ở sở hữu nhà nớc, nhà ở sở hữu của các tổ chức. ở
Việt nam ta nếu nh đối với đất đai chúng ta quy định chỉ có duy nhất hình thái
sở hữu của nhà nớc thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá
các hình thái sở hữu nhà ở. Hiến pháp năm 1992 của nớc ta khẳng đinh việc
đảm bảo quyền có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên
và khuyến khích các tổ chức, mọi cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở. Pháp
lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 ( văn bản pháp luật có tính pháp lý cao nhất về nhà
ở) cũng đã quy định:" Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập
hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định
của pháp luật. Nhà nớc công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá
nhân và các chủ sở hữu khác".
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc, bao gồm:
Nhà ở đợc tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nớc hoặc có nguồn gốc từ
vốn ngân sách của Nhà nớc.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác đợc chuyển thành sở hữu Nhà nớc theo
quy định của pháp luật.
Nhà ở đợc tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nớc có một phần tiền
góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp
nhng cha trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nớc là chủ sở hữu, Nhà nớc có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tợng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở đợc tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở đợc các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.

13

+ Nhà ở thuộc sở hữu t nhân: là nhà do t nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoăc do nhận thừa kế bởi các hình thức hợp pháp khác.
Nhà nớc ta công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo
hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tợng sở hữu. Nhà nớc công nhận quyền sở
hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng th có tính pháp lý cao nhất biểu
hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn c pháp lý
gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nớc.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho
nên Nhà nớc ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nớc đóng vai trò
là cơ quan quản lý tối ao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời
phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nớc, cụ thể là:
* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho
thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ
quyền cho ngời khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho ngời khác
theo luật định.
* Về nghĩa vụ: Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có
thẩm quyền.
Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định.
Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải
tạo hay xây dựng mới đều phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền.
Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị h hỏng nặng có nguy
cơ sập đổ để bảo đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà
nớc.
Về phía nhà nớc với t cách là ngời quản lý có quyền quy định quyền lợi và
nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nớc có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp
pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải

14