Chuyên đề tốt nghiệp
Qua quá trình thực tập tại công ty Cổ Phần Vinapol, được tìm hiểu và thực
hành những công việc liên quan đến quá trình đầu tư, em đã chọn đề tài
nghiên cứu là “Lập chiến lược đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần
Vinapol” làm chuyên đề tốt nghiệp.
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI:
Mục tiêu của đề tài là hệ thống hoá cơ sở lý luận về lập chiến lược đầu tư bất
động sản và đánh giá khả năng hiện tại của doanh nghiệp, tìm hiểu các cơ hội
đầu tư trên thị trường bất động sản và tiến hành phân tích các cơ hội thách
thức. Từ đó lập chiến lược đầu tư bất động sản của công ty cổ phần Vinapol
trong 10 năm tới.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI:
Đề tài nghiên cứu về lập chiến lược đầu tư bất động sản trong công ty cổ phần
Vinapol, tuy nhiên do đặc thù của doanh nghiệp, tính chất nhạy cảm của chiến
lược đầu tư hiện tại của công ty nên đề tài chỉ tập trung chủ yếu vào việc
nghiên cứu chiến lược mới cho công ty cổ phần Vinapol.
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
2
Chuyên đề tốt nghiệp
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:
• Nghiên cứu tài liệu: Những công trình nghiên cứu đã được thực hiện
trước đây, tư liệu trong và ngoài nước được tập hợp nghiên cứu tổng
thể để tìm hiểu về cơ sở lý thuyết vấn đề lập chiến lược đầu tư Bất
Động Sản
• Phương pháp nghiên cứu qua thực tiễn công việc: Qua quá trình thực
tập tại công ty Cổ Phần Vinapol , tìm hiểu các dự án khác trong khu
vực thành phố Hà Nội và tiến hành phân tích đánh giá chiến lược phát
triển của các công ty đó.
BỐ CỤC ĐỀ TÀI:
Chương 1: Cơ sở lý luận về lập chiến lược đầu tư bất động sản
Chương 2: Thực tế lập chiến lược đầu tư kinh doanh Bất Động Sản tại
công ty Cổ Phần Vinapol.
Chương 3: Lập chiến lược đầu tư mới trong giai đoạn 2010 – 2020 cho
công ty Cổ phần Vinapol
Danh mục tài liệu tham khảo.
Phụ lục.
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
3
Chuyên đề tốt nghiệp
CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
CUỘC SỐNG:
1.1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN:
Bất Động Sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các công
trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị
trường, vai trò của thị trường Bất Động Sản ngày càng trở thành yếu tố có tầm
quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát
triển thị trường Bất Động Sản sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình
sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì thế, muốn hiểu rõ
được nội dung của Bất Động Sản ta đi tìm hiểu khái niệm và đặc điểm của
Bất Động Sản;
Tại điều 181 bộ Luật Dân Sự nước ta quy định: “Bất Động Sản là các tài sản
không thể di dời được” hay nói cách khác “Bất Động Sản là đất đai và những
vật thể cố định gắn với đất đai. Đó là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có
thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc khi dịch chuyển sẽ
bị hư hại về tính chất, công năng, hình thái, hoặc tốn nhiều công sức và chi
phí như các công trình kiến trúc, các công trình lắp ghép, ”
Tại khoản 1 - điều 174 - Bộ Luật Dân Sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, khái niệm về Bất Động Sản được định nghĩa như sau:
“Bất Động Sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
4
Chuyên đề tốt nghiệp
• Đất đai: là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng
kể. Là đất đai được xác định chủ quyền (của quốc gia, địa phương, ).
Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
• Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền đất đai, kể cả tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó: Nhà được xây dựng cố định như nhà ở,
trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, trường học, Các công
trình giao thông, nhà máy, xí nghiệp, công trình công nghiệp đường sá,
cầu cống,
• Các tài sản khác gắn liền đất đai: Ví dụ như điều hoà trung tâm, các
máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các loại cây cảnh
gắn liền với công trình. Ngoài ra các công trình đó phải có khả năng đo
lường và lượng hoá thành giá trị như các công trình tôn giáo. Di tích
lịch sử văn hoá,
• Các tài sản khác do nhà nước quy định: Vườn cây lâu năm, công trình
nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng muối, khu vui chơi giải trí, công trình
du lịch, các công trình bể bơi, thể thao, các công trình hầm mỏ, ”
Đây là khái niệm mở, bao hàm nhiều chủng loại hàng hoá khác nhau. Tuy
nhiên có thể thấy bộ phận căn bản của Bất Động Sản chính là quyền sử dụng
đất, do đó chính sách đất đai có ảnh hưởng quyết định đến sự hình thành, vận
động và phát triển của thị trường Bất Động Sản. Hoạt động đầu tư kinh doanh
Bất Động Sản bị ảnh hưởng lớn từ các chính sách về đất đai, các nhân tố xã
hội tác động đến nhu cầu sử dụng đất đai;
Các loại Bất Động Sản:
• Nhà ở: là nơi cư ngụ cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi rộng lớn.
• Bất Động Sản công nghiệp: bao gồm nhà làm việc của các cơ quan,
doanh nghiệp, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước,
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
5
Chuyên đề tốt nghiệp
• Bất Động Sản nông nghiệp: bao gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng
trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn cây ăn quả, đất canh tác rau
quả, các trại nuôi trồng, thuỷ sản,
• Bất Động Sản thương mại: bao gồm văn phòng, trung tâm thương mại,
cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công ích, bãi để xe,
• Bất Động Sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt: bao gồm giảng
đường trường học, nghĩa trang, Bất Động Sản thuộc nhà nước quản lý
và sử dụng,
1.1.2. SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TRONG ĐỜI SỐNG XÃ
HỘI
Bất Động Sản là nơi diễn ra mọi hoạt động hàng ngày của xã hội, nó có vai
trò to lớn trong đời sống xã hội. Bất Động Sản chủ yếu là đất đai nên nói đến
Bất Động Sản là nói đến đất đai.
Trong lời nói đầu của Luật Đất đai năm 1993 có viết: “Đất đai là tài nguyên
quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng.”
Trước tiên, Bất Động Sản là tài sản của một quốc gia, nó nói lên sự vững
mạnh giàu có của quốc gia đó, là yếu tố cấu thành nên giang sơn đất nước.
Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị trí hết sức quan trọng với đời sống con
người, là tài sản của mỗi nhà nước, mỗi gia đình, phản ánh trình độ phát triển
kinh tế - xã hội và mức sống của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc.
Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kì một ngành sản xuất nào, một
quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài
người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người,
điều kiện cho sự sống của động thực vật và con người trên trái đất.
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
6
Chuyên đề tốt nghiệp
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai
là địa điểm, là cơ sở của các thành phố làng mạc, các công trình giao thông,
công nghiệp, … Và cung cấp nguyên liệu cho nghành công nghiệp xây dựng
vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các tiềm
năng của tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng đất nước. Nhu cầu về đời
sống kinh tế, xã hội rất phong phú và đa dạng. Khai thác lợi thế của mỗi vùng
đất là tất yếu khách quan để đáp ứng nhu cầu đó.
Đất đai tham gia vào tất cả các nghành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy vậy
đối với từng nghành cụ thể của nền kinh tế quốc dân thì đất đai có vị trí khác
nhau. Đối với ngành nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt, nó không những là
chỗ đứng, chỗ tựa để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây
trồng và thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn
cho gia súc, gia cầm, là nơi chuyển dần hầu hết tác động cuar con người vào
cây trồng. Vì vậy đất đai được đưa vào sử dụng trong quá trình sản xuất kinh
doanh nông nghiệp được gọi là ruộng đất, ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ
yếu không thể thay thế được. Không có ruộng đất, không thể tiến hành kinh
doanh nông nghiệp. Ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu trong nông nghiệp,
nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.
Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi quốc gia, nói đến chủ
quyền của một quốc gia là nói đến những bộ phận lãnh thổ, tỏng đó có đất
đai. Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia thì trước hết phải tôn trọng lãnh
thổ của các quốc gia đó.
Nhà ở và các công trình kiến trúc được coi là Bất Động Sản là sản phẩm của
hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách
với môi trường bên ngoài dùng để ở và hoạt động hang ngày. Với cách tiếp
cận từ nền tảng xã hội, đến nay nhà ở và các công trình kiến trúc không chỉ là
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
7
Chuyên đề tốt nghiệp
không gian cư trú đơm thuần mà còn là môi trường sống, môi trường lao động
và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở và các
công trình kiến trúc không chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát
triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể. Ngày
nay ở nhiều nước phát triển khi nhu cầu về vật chất lớn hơn với điều kiện
sống được cải thiện hiện đại, thì yêu cầu về nhà ở và các công trình kiến trúc
lại cao hơn và tiện nghi hiện đại hơn.
Nhà ở là vấn đề nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kì phát triển của
nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế xã hội
và cả mỗi quốc gia.
Qua tầm quan trọng của đất đai, nhà ở và các công trình kiến trúc ta có thể
nhận thấy rõ tầm quan trọng của Bất Động Sản và sự cần thiết của Bất Động
Sản trong đời sống xã hội ngày nay.
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
8
Chuyên đề tốt nghiệp
1.2. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. KHÁI NIỆM ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Đầu tư bất động sản được định nghĩa là sự hy sinh nguồn lực hiện tại
(Tiền, công sức, thời gian, chi phí cơ hội khác…. ) để đổi lấy lợi ích
do nguồn lực đó mang lại trong tương lai
1.2.2. ĐẶC ĐIỂM TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
- Đầu tư bất động sản đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn, tiềm lực tài chính
mạnh
- Các công trình đều gắn liền với đất đai và các hoạt động đầu tư bất
động sản được thực hiện đa số ở ngoài trời chính vì vậy nó chịu ảnh
hưởng lớn bởi những biến đổi tự nhiên
- Hoạt động đầu tư bất động sản được diễn ra trong khoảng thời gian
dài, thời gian thu hồi vốn lâu.
- Một phần chi phí trong đầu tư Bất Động Sản là chi phí ngầm.
- Sản phẩm của đầu tư bất động sản mang tính cá biệt.
- Sản phẩm bất động sản được đầu tư xây dựng phải phù hợp với phong
tục tập quán của từng địa phương.
- Hoạt động đầu tư bất động sản chịu sự chi phối rất lớn từ pháp luật.
1.3. SỰ CẦN THIẾT CỦA LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN:
1.3.1. KHÁI NIỆM CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Trong thập niên 60, hầu hết các doanh nghiệp trên thế giới đã chuyển kế
hoạch ngắn hạn sang kế hoạch dài hạn. Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh
chóng của khoa học kỹ thuật và những ứng dụng của nó trong kinh tế đã dẫn
đến những dự báo về sự hình thành và phát triển của các đối thủ cạnh tranh,
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
9
Chuyên đề tốt nghiệp
sự biến động của thị trường ngày càng trở nên khó khăn và phức tạp. Chính vì
vậy mà kế hoạch dài hạn đã không còn phù hợp, không đảm bảo tính linh
hoạt, mềm dẻo cần thiết để thích ứng với những thay đổi của nền kinh tế thị
trường đầy biến động. Chính từ những yêu cầu thực tế đó đã đòi hỏi các nhà
quản trị doanh nghiệp cần phải định hình một phương thức tư duy mới, tư duy
chiến lược.
Thuật ngữ “chiến lược” xuất phát từ tiếng Hy Lạp và trong lĩnh vực quân sự.
Trong quân sự, chiến lược được hiểu là “ Nghệ thuật phối hợp các lực lượng
quân sự, chính trị, kinh tế, tinh thần được huy động vào chiến tranh nhằm
chiến thắng kẻ thù”. Có rất nhiều định nghĩa về chiến lược, theo Fred R.David
thì chiến lược là những phương tiện đạt đến mục tiêu dài hạn, còn theo Alfred
Chadler thuộc đại học Harvard thì chiến lược là sự xác định các mục tiêu cơ
bản và lâu dài của một doanh nghiệp và là sự vạch ra một quá trình hành động
và phân phối các nguồn lực cần thiết để thực hiện mục tiêu đó.
“ Chiến lược kinh doanh là một bảng phác thảo tương lai bao gồm các mục
tiêu cơ bản mà doanh nghiệp phải đạt được và những phương tiện cần thiết để
đạt được mục tiêu đó”
1.3.2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG
SẢN:
Chiến lược kinh doanh có vài trò vô vùng quan trọng trong hoạt động của
các doanh nghiệp, chúng ngày càng được áp dụng một cách rộng rãi trên khắp
thế giới
Chiến lược kinh doanh giúp cho nhà quản trị doanh nghiệp có một cách
nhìn dài hạn vì nếu chỉ đối phó với những áp lực ngắn hạn thì rất dễ mắc sai
lầm.
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
10
Chuyên đề tốt nghiệp
Chiến lược kinh doanh còn là cơ sở để nhà quản trị đưa ra được những
quyết định chính xác, kịp thời, đôi khi mang tính vận mệnh đối với doanh
nghiệp.
Chiến lược kinh doanh giúp doanh nghiệp tận dụng được những điểm
mạnh sẵn có, cơ hội trong tương lai để đương đầu với những thách thức và
khắc phục những điểm yếu của mình, giữ vững và ngày càng nâng cao vị thế
của doanh nghiệp trong nền kinh tế.
Chúng ta có thể thấy rằng trong hầu hết các hoạt động kinh doanh việc lập
“ Chiến lược” là điều cần thiết nó mang lại cho các doanh nghiệp sự chủ
động, hiệu quả trong kinh doanh và hạn chế được những rủi ro có thể gặp
phải trong xuất quá trình kinh doanh, đặc biệt trong lĩnh vực Bất Động Sản
một lĩnh vực kinh doanh mang đặc tính phức tạp. Người hoạt động trong lĩnh
vực này đòi hỏi phải có tầm nhìn xa phù hợp với đặc tính vốn lớn và đầu tư
lâu dài của lĩnh vực bất động sản chứ nếu không rất dễ dẫn đến sản phẩm bất
động sản đầu tư bị lạc hậu
1.3.3. ĐẶC ĐIỂM CỦA CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN::
Chiến lược kinh doanh bất động sản cũng bao gồm đặc điểm chiến lược kinh
doanh chúng đó là:
- Tính toàn cục nghĩa là mang tính toàn diện và hệ thống
- Chiến lược là phải có tầm nhìn xa, bao quát
- Tính cạnh tranh nó thể hiện sự phát triển, tồn tại trong tương lai
- Tính rủi ro, chiến lược kinh doanh là một bảng phác thảo tương lai nên
không thể dự đoán được xu hướng của tương lai một cách chính xác
- Tính chuyên nghiệp, sáng tạo
- Tính ổn định tương đối, chiến lược kinh doanh có thể thay đổi
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
11
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét