Chuyên đề tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
TMCP : Thương mại cổ phần
UBND : Uỷ ban nhân dân
\
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Chuyên đề tốt nghiệp
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2: Thu nhập từ hoạt động tín dụng và phi tín dụng 44
Bảng 3: Báo cáo tình hình hoạt động tín dụng quý 1/2009 của ngân
hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 45
Bảng 4: Báo cáo kết quả cho vay tháng 12/08 46
Bảng 5: Các tiêu chí so sánh giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh66
Bảng 6: điều chỉnh các bất động sản so sánh với bất động sản mục
tiêu 67
Bảng 7 giá trị tài sản và công trình xây dựng gắn liền (hình thành)
trên đất 69
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Chuyên đề tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng
nhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất quan
trọng. Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp
phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế.
Trong năm 2008, nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam cũng chịu
ảnh hưởng. Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát rồi giảm phát, các doanh nghiệp rơi vào
tình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh thì các hoạt động cho
vay vốn của ngân hàng đóng vai trò quan trọng. Ngân hàng được coi như là trung
gian , như là cầu nối vốn tới các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ vào sự
phát triển của nền kinh tế.
Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Đại Tín cũng như các ngân hàng khác
hoạt động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an toàn, giảm
thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới
công tác tín dụng của Ngân hàng . Để thực hiện điều này thì khi tiến hành cho vay
Ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản thế chấp, các tài sản thế chấp
rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản. Ngân hàng phải tiến hành định giá bất
động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, vì thế định giá
bất động sản đóng vai trò khá quan trọng.
Định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu nhưng ở Việt nam
hoạt động định giá khá là mới mẻ vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu chính xác.
Trong thời gian thực tập tài phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi
nhánh Hà Nội em đã quyết định chọn đề tài : “Công tác định giá thế chấp bất động
sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội” làm chuyên
đề tốt nghiệp. Với việc chọn đề tài này em hi vọng đóng góp phần nào đó vào công
tác định giá bất động sản tại Ngân hàng, làm cho hoạt động này ngày càng có chất
lượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
1
Chuyên đề tốt nghiệp
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài hệ thống hoá về mặt cơ sở khoa học liên quan đến định giá bất động sản
thế chấp, các khái niệm, quy định , vai trò, các phương pháp định giá và kinh nghiệm
của một số nước trên thế giới.
Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân
hàng, nắm bắt quy trình, các công việc phải làm khi tiến hành thực hiện định giá bất
động sản thế chấp trong Ngân hàng TMCP Đại Tín .
Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị , những giải pháp nhằm
nâng cao hơn nữa chất lượng của công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân
hàng TMCP Đại Tín.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tập trung đi sâu vào quy trình thẩm định giá bất động sản thế
chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín. Số liệu nghiên cứu được sử dụng trong 3 năm
gần đây : 2006- 2008.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là : phương
pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật biện chứng,
duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh
5. Kết cấu , nội dung đề tài
Ngoài phấn mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm 3
chương :
Chương I : Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp
Chương II : Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP
Đại Tín chi nhánh Hà Nội
Chương III : Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động
sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
2
Chuyên đề tốt nghiệp
Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong
được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để có một bài viết hoàn chỉnh.
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng kinh doanh Ngân hàng
TMCP Đại Tín chi nhánh Hà N đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề
tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Vũ Thị
Thảo đã góp ý, sửa chữa để chuyên đề của em hoàn thiện hơn.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
3
Chuyên đề tốt nghiệp
CHƯƠNG I: CƠ SỎ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP
1. Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân
1.1. Khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản
Mỗi quốc gia đều có nguồn tài sản vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng
hoặc do con người sáng tạo ra. Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất
hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau
do nhu cầu quản lý và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản
thành hai loại là bất động sản và động sản . Hình thức phân chia này đã có cách đây
hàng nghìn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La mã.
Bộ luật Dân sự điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản là các tài sản không
thể di dời được ”. Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng nó khác với
các tài sản khác là không thể di dời được. Bất động sản là đất đai và những vật thể cố
định gắn liền với đất đai. Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại
trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật
thể khi di chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức, chi phí như các công trình
kiến trúc , công trình lắp ghép.
Theo điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta thì bất động sản bao gồm :
- Đất đai :
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể ( những
đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất
động sản )
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị ( căn cứ vào số lượng, chất lượng
của đất đai đó )
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
4
Chuyên đề tốt nghiệp
- Nhà ở , công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó :
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể : nhà
ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng ( những nhà bạt của gánh xiếc, các
lâu đài lằm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản
mà là các động sản, hoặc công cụ lao động )
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông : như đường xá, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó : máy
điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các
cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình ( những tài sản có thể tháo rời
mà giá trị công năng của chúng không thay đổi thì không phải là các bất động sản
như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh, thiết bị
đồ dùng khác )
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo
những tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :
+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định
Định nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại bất động sản , tạo ra sự thông
nhất trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về những
tài sản nào bất động sản góp phần giúp cho các cơ quan quản lý của nhà nước thống
nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách cho việc quản lý và thúc đẩy thị trường
bất động sản trên cơ sở tuân theo các quy định về bất động sản kể trên.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
5
Chuyên đề tốt nghiệp
Bất động sản bao gồm rất nhiều loại kể trên, tuy nhiên để được thế chấp BĐS
phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về mặt pháp lý như thuộc sở hữu , sử dụng của
người đi vay hay bảo lãnh đi vay, không có tranh chấp trong việc sở hữu , sử dụng
các Bất động sản đó.
Vậy thế chấp bất động sản là việc bên đi vay ( bên thế chấp ) dùng tài sản của
mình là bất động sản như một vật bảo đảm với bên cho vay ( bên nhận thế chấp ) và
được bên cho vay chấp nhận.
Thế chấp bất động sản mang lại lợi ích to lớn cho cả khách hàng vay, bên cho
vay và cả nền kinh tế.
Đối với bên đi vay : khách hàng vay sẽ có được vốn để tiến hành các mục đích
ghi trong hồ sơ vay vốn.
Đối với ngân hàng : sẽ tăng lợi nhuận cũng như lượng khách hàng
Đối với toàn bộ nền kinh tê : Khi khách hàng có vốn để sản xuất kinh doanh ,
tiêu dùng sẽ thức đẩy sản xuất, tăng của cải trong xã hội, các ngân hàng đạt được lợi
nhuận cao sẽ góp phần thúc đẩy thị trường tài chính phát triển
1.1.2. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân
Cho vay thế chấp tại các ngân hàng đóng vai trò quan trọng, là cầu nối giữa
cung và cầu vốn vay. Việc thế chấp bất động sản tại các ngân hàng để vay vốn giúp
cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinh
doanh, tạo ra sản phẩm vật chất phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống
vật chất và tinh thần của người dân, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan
phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế chung
của đất nước. Trong khi khách hàng thế chấp bất động sản thì khách hàng vừa có
vốn để sản xuất kinh doanh vừa có thể tiếp tục sử dụng bất động sản đã thế chấp,
nâng cao hiệu quả sử dụng của bất động sản . Đồng thời khi khách hàng đến thế chấp
bất động sản để vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy tờ hợp pháp, muốn
vậy khách hàng cần đến cơ quan quản lý của nhà nước để hoàn thành các giấy tờ.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
6
Chuyên đề tốt nghiệp
Việc này vừa giảm thiểu được các bất động sản không có giấy tờ hợp pháp đồng thời
thúc đẩy nhanh tiến độ cấp các loại giấy tờ, cải cách thủ tục hành chính .
Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp bằng bất động sản sẽ thu được
lợi nhuận từ cho vay , từ lợi nhuận của hoạt động cho vay thế chấp góp phần làm
tăng lợi nhuận chung của ngân hàng, từ đó ngân hàng sẽ đảm bảo được các hoạt động
kinh doanh, tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất
lượng , góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông trong chính sách tiền tệ của
Ngân hàng Nhà nước từ đó thúc đẩy thị trường tài chính phát triển lành mạnh và bền
vững . Thị trường tài chính lành mạnh là 1 yếu tố thiết yếu để đảm bảo nền kinh tế vĩ
mô, góp phần tăng trưởng kinh tế và nâng cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế.
Từ đó cho thấy rằng việc cho vay thế chấp bất động sản là một hoạt động không
chỉ quan trọng đối với các ngân hàng thương mại mà còn là một yếu tố thúc đẩy sự
phát triển của nền kinh tế , cần nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp .
1.1.3. Một số vấn đề chung của định giá bất động sản
1.1.3.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản
Khái niệm
Có thể hiểu đơn giản về định giá là xác định giá của tài sản trên thị trường. Tuy
nhiên trong nhiều trường hợp không có thị trường để mà định giá , nhà định giá phải
dựa trên các cơ sở phi thị trường . Định giá bất động sản là một dạng đặc biệt của xác
định giá , công việc định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức có
kinh nghiệm và có tính trung thực trong nghề nghiệp thực hiện. Để phản ánh được
nét đặc trưng này, nhiều học giả cho rằng khái niệm về định giá cần được xác định
một cách rõ ràng, như một thuật ngữ mang tính chất chuyên ngành :
- Theo từ điển Oxford : “Định giá ( valuation ) là sự ước tính trị giá bằng tiền
của một tài sản ”, “ là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh ”.
- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth vương quốc Anh : “Định
giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích đã được xác định rõ”.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
7
Chuyên đề tốt nghiệp
- Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO ( Hiệp hội đánh
giá Austraylia ) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá tại Thành phố Hồ
Chí Minh ngày 25/05/1999 “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại
một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do
vậy định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân
tích , sau đó so sánh với tài sản được định giá để xác định giá trị của chúng”.
- Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên trường xây dựng và bất động sản
Đại học quốc gia Singapore “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc
đến tất cả các đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn
bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”
- Theo Luật Kinh doanh bất động sản : Định giá bất động sản là hoạt động tư
vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Nhưng theo một cách tổng quát nhất thì định giá là một nghệ thuật hoặc khoa
học về sự xác định giá trị của bất động sản cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất
định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong
thị trường bất động sản bao gồm cả các lĩnh vực đầu tư.
Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu , các phép
tính, những mô hình tính toán khoa học xử lý thông tin để đưa ra giá trị của bất động
sản.
Tính nghệ thuật là việc người định giá có các kĩ năng, dùng các kiến thức của
mình để nắm các thông tin, để đánh giá các dữ liệu trợ giúp cho quá trình định giá từ
đó hình thành quan điểm để khách hàng chấp nhận, nhiều cái mang tính chủ quan
nhưng có tính thuyết phục. Đó chính là sự bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để
đạt được giá trị cụ thể cho một bất động sản phục vụ cho một mục tiêu cụ thể ở một
thời điểm nhất định
Sự cần thiết của định giá bất động sản :
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
8
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét